Si eres dueño de un local y lo estás alquilando para un uso comercial debes estar al tanto de cuáles son tus obligaciones fiscales. En este breve artículo vamos a repasar los distintos impuestos que debes pagar en tu declaración anual de la renta y qué trámites legales debes cumplimentar.
Para empezar, debes saber que las bases que regulan los alquileres de inmuebles que vayan a destinarse a un uso distinto al de la vivienda están fijados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, donde se detalla no sólo las condiciones de dicho alquiler, sino también y sobre todo su tributación específica.
Teniendo esto en cuenta, surge una de las primeras preguntas. ¿Es necesario darse de alta en Hacienda para poder alquilar un local? La respuesta en este caso es sencilla y directa: sí. Según la legislación española, el arrendamiento de un inmueble para su empleo con fines comerciales es una actividad de prestación de servicios.
Esto significa que está sujeta al pago de IVA, para lo cual necesitarán presentar el famoso modelo 037, que te dará acceso inmediato al Censo de empresarios, profesionales y retenedores.
El epígrafe que te interesa aquí es el 861.2, relativo al alquiler de locales industriales y otros alquileres no comprendidos en otras partes. Mediante éste, comunicas a Hacienda que debes abonar un IVA del 21%, excepto cuando el edificio en cuestión, o parte del mismo, sea utilizado como vivienda. De manera trimestral también deberás declarar el impuesto sobre el valor añadido correspondiente a través del modelo 303. A su vez, la persona o empresa que alquile tu local deberá aplicar un 19% de IVA en su respectiva declaración.
Otra pregunta común llegados a este punto es si también es necesario presentar el modelo 390, que sirve como resumen anual del impuesto. Aquí hay que tener cuidado, ya que no hace falta presentar dicho modelo siempre y cuando el alquiler de tu local sea la única razón por la que vas a tributar por el IVA. Es este caso es suficiente con informar al respecto en la última trimestral del año. No obstante, sí tendrás que presentar el modelo 390 si te has dado de baja en Hacienda a mitad del año.
¿Y qué ocurre con las rentas que te genera el local que tienes alquilado? Casi siempre estas cantidades tendrán consideración de rendimientos del capital inmobiliario, lo que supondrá que tengas que aplicar un 19% de IRPF cada vez que hagas una factura.
No olvides que las retenciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas deben aplicarse sobre todos los gastos que hayas repercutido a tu arrendatario. Esto quiere decir que si el inquilino, además de la mensualidad fijada en el contrato de alquiler, paga también la luz, el agua, el gas u otros impuestos sobre el inmueble, tendrás que calcular la base imponible respecto al total de esas cantidades.
Con frecuencia también se dará el caso de que tu arrendador no sea un profesional que lleva a cabo una actividad comercial, sino una sociedad mercantil. En estos casos pasarás a tributar a través del Impuesto de Sociedades, en el que tendrás que incluir la amortización del local como un gasto más. Sin embargo, el IVA a pagar se mantiene igual: al 21%. El IRPF, por su parte, también será del 19%, excepto cuando:
- Alquileres por debajo de los 900 euros al año
- El local sea propiedad de la Administración Pública
- Quien alquile se dedique profesionalmente al arrendamiento de inmuebles y la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas sea distinto de cero.
